依“买卖不破租赁”原则 租赁房出售后原租期不变

王先生在今年5月买了一套二手房，按照合同约定，王先生在今年6月底交清房款后即可办理产权证过户。在签合同时，卖方说房子现在正租给别人，当时王先生没有进一步了解，当即就表示同意了。

可过完户后王先生去收房时，房客却说他的租期还未到，并拿出此前和卖方签订的租赁合同与王先生理论。原来，卖方一次性收了全部的租金，租期也一直要到12月31日。王先生不解，来到房管部门咨询。房管局市场处的有关人士介绍，“买卖不破租赁”，也就是说房屋所有权的转移不影响合法的租赁关系。“虽然王先生已经取得该房屋的合法权属证书，但是房屋原所有人与承租人之间依法签订的房屋租赁合同仍然有效。”有关人士表示，按照规定，王先生并不能强令租户搬走。

房管部门的有关人士提醒，购买二手房时，应当注意调查清楚房屋是否有租赁关系。如果购买二手房时卖家还有租赁关系，需特别注意的是，一定要在合同上和卖方明确交房时间，以及租赁收益金的分配问题。此外，出卖人也应该先征求承租人的意见，即：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，因为承租人享有以同等条件优先购买的权利。如承租人放弃优先购买权，应出具书面承诺。

来源：新华报业网 2006 年12 月6 日